용적률 건폐율 차이 및 의미 구분

부동산에서 용적률과 건폐율은 중요한 역할을 합니다. 용적률은  건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비를 말하며, 건폐율은 건물이 땅을 덮는 비율을 말합니다. 이번 포스팅을 통해 용적률과 건폐율을 구하는 방법과 의미하는 것에 대해 알아보겠습니다.

 

용적률과 건폐율

용적률

용적률

= 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비

= 건폐율 × 건축물 높이(지상층수) 

용적률이란 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율을 말합니다. 용적률을 계산할 때에는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도 및 피난안전구역의 면적은 제외합니다. 그러나 무조건 제외하는 것은 아니며 일정 기준 이하에서만 제외되는데 그 이유는 피난구역을 필요 이상으로 만들어 용적률 규제에서 피해 갈 여지가 있기 때문입니다.

 

 

엘리베티어 등의 공동시설 면적은 예전에는 용적률에 산입되었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외되었습니다. 대부분 엘리베이터가 장애인용이므로 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 산입에서 제외한다는 의미입니다.

 

용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 의미입니다. 이는 곧 건물을 고층으로 쌓을 수 있다는 의미이기도 합니다. 용적률이 높은 토지는 낮은 토지보다 부동산 가치가 상대적으로 높습니다.

 

건폐율

건폐율

= 축면적의 대지면적에 대한 비율

= 건축밀도를 나타내는 지표

일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승합니다. 그러나 고도제한 등의 원인으로 개발이 제한되는 경우도 가끔 있습니다. 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한됩니다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광 및 통풍 등을 확보하고 비상상황에 대비하기 위해서입니다.

 

 

아래 사진은 건폐율이 매우 높은 아파트입니다. 층간 거리가 짧아 채광이 제한적이며 매우 답답한 느낌을 받습니다. 사업자(시행사) 입장에서는 제한된 대지에 분양을 많이 할 수 있어 수익성은 증가하게 됩니다.

건폐율 높은 아파트

아래 그림처럼 건폐율이 낮으면 사업을 하는 입장에서 수익성은 떨어지지만 거주자 입장에서는 쾌적한 환경이 가능해 집니다.

 

건폐율 낮은 아파트

 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한됩니다. 건폐율을 제한하는 이유는 위 사진의 예처럼 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서입니다. 또한 위생면에서도 건폐율은 낮을수록 좋습니다. 용적률이 일정할 때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아지게 됩니다.

홍콩의 구룡성채 아파트(미친 건폐율)

서유럽과 일본의 경우 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많고, 이 때문에 특유의 골목 풍경이 형성되고 경차 문화가 발달했습니다.

건폐율이 거의 100%에 가까운 극단적인 사례로는 난개발의 상징인 홍콩의 구룡성채나 아파트가 대표적입니다. 사진으로 보듯이 매우 답답한 상황이며 채광이나 통풍은 포기해야 하는 수준입니다.

 

건폐율과 용적률 법률적 제한에 따른 기준은 아래 표와 같습니다. 기준을 토대로 해당 범주 내에서 지자체 별로 최대치를 정하게 됩니다.

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	200% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		150% 이상 350% 이하
		준공업지역		150% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		보전관리지역과 동일
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

이상 건폐율과 용적률에 대해 알아보았습니다. 감사합니다