전세 계약시 주의사항 | 깡통 전세, 전세 사기 당하지 않는 법

깡통전세란 매매가보다 전세보증금과 같거나 더 높은 매물을 말합니다. 집값 및 전셋값 하락이 가속화되면서 전세보증금 사기 건수가 기하급수적으로 증가하고 있습니다. 깡통전세란 무엇인지 알아보고, 안전하게 전세 계약하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통전세 피하는법

 

깡통전세란?

깡통전세란

- 전세 보증금이 주택 가격과 빚 의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택

- 또는 집주인의 주택담보대출금 + 세입자 보증금 80% 이상인 집

‘깡통전세’는 매매가보다 전세보증금과 같거나 더 높은 매물을 말합니다. 예를 들어, 매매가 3억 인 집을 3억 2천에 전세로 내놓은 경우 깡통전세가 됩니다. ‘집주인의 주택담보대출금+세입자의 보증금=집값의 80% 이상인 집’도 깡통전세입니다.

전세사기(그림 : 게티이미지뱅크)

매매가 5억 인 집을 4억원짜리 전세로 내놓았을 경우 깡통전세로 의심해 볼 수 있습니다. 이런 깡통전세는 매매 거래가 적은 지방에 많았습니다만, 최근에는 인천을 시작으로 수도권에서도 많이 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

 

깡통전세가 위험한 이유는 전세보증금 사고가 일어날 수 있기 때문입니다. 정상 계약을 하고, 세입자 과실 없이 계약을 만료하더라도 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 게다가 집주인이 주택담보대출을 많이 받아서 매매한 집이라면 더욱 그 위험성이 커지게 됩니다.

특히 아파트보다 다세대주택(빌라)에서 사고가 자주 일어나곤 하는데 대학생 등  청년 세대가 많아 더욱 주의할 필요가 있습니다. 피해자가 점점 많아지자 검찰도 ‘깡통전세’의 사기 위험성과 심각성을 인지하고 여러 대응책을 마련하고 있습니다. 
 

깡통전세가 급증한 이유

깡통전세 급증 이유

- 집값, 전세값 하락의 가속화

- 갭투자 급증

일반적으로 부동산 시세가 안정되어 있을 때는 매매가 전세보다 비싼 것이 정상이나 집값이 하락하기 시작하면 집주인 입장에서 두 가지 어려움이 발생합니다.

깡통전세주의

첫째, 집값이 떨어지면 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 생깁니다. 집값이 5억 원일 때 4억 원에 전세를 놓았는데, 집값이 3억 5천만 원으로 떨어진다면 집을 팔아도 보증금을 못 돌려주게 됩니다.

 

 

 

둘째, 집값이 떨어지면 평균 전세가도 낮아지므로 새로 전세입자를 구할 때 보증금 차액이 생길 수 있습니다. 만약4억원에 입주한 세입자가 다음 세입자에게 당시 전세가인 3억 원만 받게 될 경우, 나머지 1억 원은 집주인이 내야 합니다. 만약 집주인에게 현금 자산이 없다면 처음 세입자는 1억 원을 돌려받을 수 없게 됩니다.

 

깡통전세가 발생하는 또 다른 원인에는 ‘갭투자’가 있습니다. 갭 투자는 집값과 전셋값의 ‘갭(=차액)’을 이용해 집을 사는 것입니다. 예를 들면 1억짜리 집을 세입자 전세금 9천만 원을 제외한 1천만 원에 사는 것이죠. 집값이 오를 때는 이렇게 거주 목적이 아니라 단기 투자 목적으로 전세를 낀 매매를 하는 외지인이 많아지기 마련입니다. 

 

실제로 서울의 갭투자갭 투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%까지 늘어났다고 합니다. 더 문제가 되는 것은 갭 투자자가 보통 매매 대비 전세 비율이 높은 집(보통 80% 이상)을 구매한다는 것입니다. 이런 투자자는 보통 ‘매매가-전세가’에 해당하는 현금 자산만 가지고 있는 경우가 많아, 집값이 떨어지면 전세금을 제대로 돌려주지 못합니다.

 

 

전세 보증금을 지키는 방법

전세 보증금을 지키는 3가지 장치

- 전입 신고 하기

- 확정일자 받기 또는 전세권설정 하기

- 전세보증금 반환 보증보험에 가입하기

내 소중한 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까요? 만약 전세로 집을 구하셨다면 입주 후 바로 실행하셔야 할 몇 가지 방법들이 있습니다. 딱 3가지만 기억하시면 전셋집에서도 안심하고 지내실 수 있습니다.

 

첫째, 전입 신고를 꼭 하셔야 합니다
임대 계약에서 전입 신고는 특히 중요합니다. 전입 신고를 하지 않거나 취소하면 그 순간부터 전세금에 대한 ‘우선변제권’을 잃을 수 있습니다. 우선변제권이란 집을 빌린 사람이 보증금을 다른 사람(채권자 등)보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 즉, 이 집이 경매에 넘어가는 등의 문제가 생기더라도 보증금을 1순위로 받을 권리를 보장해주는 것이죠. 이 권리는 전입신고를 해야 발생하기 때문에, 이사한 날 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

둘째, 주민센터에 가셔서 ‘확정일자’를 받으시거나 ‘전세권 설정’을 하셔야 합니다
확정일자란 계약서에 나온 날짜가 그 계약의 증거로 작용하도록 공증력을 부여하는 걸 말합니다. 부연하면, ‘이 계약이 이 날짜로부터 발생했으므로 나중에 수정하거나 무효 처리할 수 없다’고 인증을 받는 것을 말합니다. 앞에서 말씀드린 전입신고를 하면 발생하는 ‘우선변제권’, 그리고 전세계약서 내용을 보증하는 데에 중요한 역할을 합니다. 전입신고와 같이 이사한 날 바로 실행하시는 게 좋습니다.


셋째, ‘전세보증금 반환 보증보험’에 가입하시는 것도 좋습니다
이 보험은 전세 계약 종류 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 책임져주는 상품입니다. 만약 집주인이 전세보증금을 안 돌려줄 경우 기관에서 그 금액을 임차인에게 돌려줍니다.

 

전세보증금 반환보증 신청방법 

1.지사 또는 위탁은행 방문신청 

2.모바일 신청

 - 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증 

 - 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증 

 - KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샵 > 전세보증 

3. 인터넷 신청 - 공사홈페이지 상단의 인터넷보증 클릭

 보증료는 집값과 대출 비율에 따라 조금씩 다르므로 내 계약 조건과 비교하며 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 아래 링크를 통해 대표기관 HUG(주택도시 보증 공사)의 보증 내용을 살펴보실 수 있습니다.

 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

이상 포스팅을 마칩니다. 감사합니다.