리츠 투자 단점 및 리스크 정리

리츠란 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 임대료 등으로 얻은 이익을 배당하는 부동산 간접투자 상품입니다. 최근 금융시장 냉각으로 리츠 또한 외면을 받고 있습니다. 이번 포스팅에서는 리츠 투자의 단점 및 리스크에 대해 알아보겠습니다.

 

리츠투자-단점

 

리츠 투자 단점(리스크) 요약

1. 금리 인상 시 수익률 저조 가능성
2. 리츠 자산 매각& 매입 불발 가능성
3. 거래량, 거래대금 등 유동성 부족
4. 높은 보수와 부대비용들
5. 부동산, 주식시장과 상관성

리츠 투자 단점

상장 리츠 중 공모가 5천 원을 밑도는 종목이 최근 들어 급증했습니다. 한때 고배당과 안전자산으로 여겨졌던 리츠 투자가 금리 인상 여파와 증시 폭락으로 이어진 탓입니다. 리츠 운용 회사에서 자금 조달 시 더 높은 이자를 줘야 하기에 상황도 불리해진 것도 한몫하고 있습니다. 신규로 리츠 인가를 받은 운용사들은 추가로 편입하는 과정에서 더 큰 고난을 겪고 있습니다. 자산 편입 과정에서 선순위, 중순 위 차입은 불가피하지만 고금리로 직격탄을 맞았기 때문입니다. 작년만 해도 리츠가 승승장구할 것처럼 보였고 투자 열기도 뜨거워 너도나도 리츠 인가 신청을 한 것에 반해, 시장이 급속도로 냉각이 된 것입니다. 이참에 리츠의 단점 및 리스크에 대해 알아보겠습니다.

단점 1. 금리 인상 시 수익률이 하락 가능성

리츠는 기본적으로 부동산에 투자를 하는데 자기 자본으로 100% 투자를 하는 경우는 드뭅니다. 따라서 일정 부분 차입을 받게 되는데 차입 금리가 올라가면 이자 비용이 증가하여 순수익이 적어지게 됩니다. 이는 리츠 시장 수익률 하락으로 이어 질 가능성이 있습니다.

단점 2. 매각 & 매입 불발 리스크

리츠를 매각하려면 이를 받아주는 매수자가 있어야 합니다. 최근 시장 내각으로 매수자, 매도자 모두 어려운 상황입니다. 보통 리츠는 거래단위 규모가 매우 크기 때문에 거래상대방도 제한적인 경우가 많습니다. 따라서 신규 리츠가 기존 리츠의 매물을 받아주는 경우가 많은데 신규 리츠를 준비 중이던 중견 투자운용사들이 최근 리츠 포트폴리오 구성을 하지 못해 '개점휴업' 상태인 것으로 알려져 있을 정도입니다. 매수자가 없다 보니, 특히 비상장 리츠의 만기가 도래하는 경우 매각을 못하는 사례가 나오면서 펀드 환매를 못하고 있는 상황까지 나타나고 있습니다.

 

단점 3. 상장해도 유동성 부족

22년 10월 중순 기준 한국 주식시장에  21개의 리츠가 상장되어 있습니다. 이 중 5개의 종목은 시가총액이 1천억 원 미만입니다. 주식으로 분류하면 소형주에 속해 거래량 및 거래대금이 부족한 편입니다. 또한 한국 제1호 상장 리츠인 에이 리츠는 시가총액이 200억 원 미만에다가 일 거래대금이 천만 원도 안 넘는 경우가 부지기수입니다. 즉 상장은 했지만 사기도 팔기도 어려운 상황이며 급하게 매도를 해야 할 경우가 있으면 가격 하락 주체자가 되어 손실을 더욱 가중시키며 매도해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

 

단점 4. 높은 보수와 부대비용

리츠는 ETF처럼 연 운용보수가 붙어 있습니다. 이는 각 리츠마다 상이합니다. 또한 리츠는 부동산을 편입시켜야 하기 때문에 일련의 과정에서 생각보다 많은 비용이 지출됩니다. 대표적으로 부동산 매입 시 발생하는 매입수수료, 매각 수수료, 법률자문수수료, 재무자문수수료, 감정평가수수료, 회계적 비용 등 부대비용이 많이 발생하게 됩니다. 또한 리츠를 운용함에 있어 고정적으로 관리비와 인건비 등도 리츠 가격에 녹아들어 가게 됩니다.

 

단점 5. 부동산과 주식시장의 상관성

리츠는 부동산 시장과 흐름이 동일합니다. 따라서 최근과 같이 부동산 시장이 침체기가 되면 리츠 또한 시장이 얼어붙게 됩니다. 공모는 미달이 나는 경우가 생기며 상장을 철회하는 경우가 나타납니다. 또한, 주식시장과도 상관관계가 높은 것으로 나타났습니다. 코스피 지수 하락 또는 폭락 시 상장된 리츠도 이에 영향을 많이 받으며 같이 하락하는 경우가 많습니다.

 

리츠 투자를 하면서 단점이자 리스크에 대해 알아보았습니다. 투자 시 이러한 점을 잘 참고하시기 바랍니다. 이상 포스팅을 읽어주셔서 감사합니다.